Правовой титул и его проверка

Рынок недвижимости всегда был связан с высокими рисками, основным из которых является риск утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

В старину надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное слово продавца о том, что принадлежащее ему имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое "честное слово" давалось продавцом под присягой, что увеличивало уверенность покупателя.

В настоящее время риски при приобретении недвижимости значительно выросли и «честного слова» продавца не может являться достаточной гарантией сохранения права на недвижимость.

По сути правовой титул - это полное историческое резюме всех зарегистрированных документов, связанных с правом собственности на определенную недвижимость. Этот документ отражает в хронологическом порядке все зарегистрированные сделки и указывает на все зарегистрированные сервитуты, закладные, завещания, решения суда, незаконченные судебные разбирательства и иные события, которые могут повлиять на титул.

Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

Удостоверение титула (Title deed) - это специальная процедура, предусматривающая выдачу официального Заключения (Сертификата) о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся данной недвижимости.

Для ведения реестра прав на невижимое имущество в России создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Подведомственными учреждениями Росреестра являются ФГБУ «ФКП Росреестра» и ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД». В ведении Росреестра находится ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Общепринятой и распространенной процедурой является правовая экспертиза документов на недвижимое имущество, которую сегодня проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих структур, агентств по недвижимости и дэвэлоперских структур, а также нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм, полнота и качество таких "экспертиз" порой оставляют желать лучшего.

Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при их проведении за основу принимается сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

При этом почему-то не учитывается, что при регистрации любого права сотрудники регистрирующего органа проверяет только "последнюю" проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем документы.

 Регистраторы законодательно ограничены в масштабе и сроке такой проверки, а обязанности и механизма проверки так называемой "цепочки правовых титулов" нет вовсе.

Кроме того, регистратор может н знать о наличии на момент регистрации права собственности судебных споров и требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

 Вторая проблема - это отсутствие юридического образования и недостаточный профессиональный опытпредставителей самого большого отряда участников рынка недвижимости - сотрудников агентств по недвижимости, которых обычно называют "риэлторами".

 Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки правового титула. Обычно ими собирается и изучается стандартный комплект документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило, ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков.

Объективности ради надо отметить также, что агентства по недвижимости финансово заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие риски, а тем более не укажут на недостаткисамого недвижимого имущества (состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий; состояние инженерных коммуникаций; негативная экология района застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и сервитутов, и т.д.).

Основная цель проверки титула - это защита интересов широкого круга бизнес структур: самих собственников, их потенциальных контрагентов, партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки, либо вероятность наступления определенных последствий сложно спрогнозировать

Дополнительной гарантией при совершении сделок с недвижимостью (переходе правового титула) может явиться проверка чистоты правового титула специалистами юридической компанией, специализирующейся на недвижимости.

Приведу лишь некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью:

- нарушения порядка приватизации объектов недвижимости;

- предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо раняемых территорий;

- незаконное отчуждение недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке;

- нарушения требований закона "Об акционерных обществах" при подготовке и проведении общего собрания акционеров по вопросу принятия решения об отчуждении недвижимости (при совершении сделки с недвижимостью, собственником которой является акционерное общество);

- совершение сделки юридическим лицом, исполнительный орган которого не имел на это полномочий в соответствии с его учредительными документами или доверенностью;

- нарушения требований законодательства о порядке наследования;

- совершении сделки по отчуждению имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).

Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства на право собственности не является гарантией его прав, не говоря уже о гарантии "чистоты" его титула, поэтому при принятии решения о любой сделке с недвижимостью необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Гонорарная практика

ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» не устанавливает каких-либо требований к вознаграждению, выплачиваемому доверителем адвокату за оказываемую юридическую помощь.

В адвокатской деятельности выделяются следующие основные формы и подходы определения гонорара адвоката:

Оплата по договору правового обслуживания.

По договору правового обслуживания адвокат оказывает правовые услуги обычно в следующих формах: консультирует о действующем законодательстве и об особенностях практического применения тех или иных правовых актов или отдельных норм права; составляет проекты договоров, приказов, инструкций, положений и других документов, необходимых для осуществления деятельности заказчика; проверяет и дает заключения о соответствии действующему российскому законодательству договоров, инструкций, приказов и иных документов правового характера; участвует в переговорах заказчика с контрагентами в целях выработки наиболее выгодных с юридической точки зрения для заказчика условий договоров, а также осуществляет другую правовую работу, близкую по характеру к обязанностям юрисконсульта предприятия.

Постоянное правовое обслуживание необходимо в основном крупным коммерческим структурам, имеющим диверсифицированный бизнес, нуждающимся в оперативных услугах юридических фирм, выступающих в роли внешних экспертов. Кроме того, в крупных юридических фирмах всегда имеются специалисты в узких отраслях права, что позволяет клиенту получить ответ на любой правовой вопрос.

Как правило, в обязанности адвоката при таком договоре не входит представительство интересов заказчика в судах и административных органах при ведении судебных и административных дел. Механизм оплаты правовой работы в этом случае строится на фиксированной денежной сумме за определенный период (месяц, квартал) или на основании выставленных счетов из расчета почасовой ставки адвоката.

Оплата за представление интересов клиента в судах

общей юрисдикции и арбитражных судах

По таким договорам адвокат представляет интересы заказчика по конкретным спорам в судах. Механизм и принципы оплаты работы адвоката по ведению гражданских дел подробно оговариваются в договоре. Как правило, оплата по таким договорам состоит из нескольких частей. Сначала заказчик отдельно оплачивает услуги адвоката непосредственно за анализ представленных документов и выработку правовой позиции, затем за проведенную работу в суде: предъявление иска, участие в суде, составление отзыва, ходатайств, заявлений и других процессуальных документов, выражающих правовую позицию клиента. При этом оплата услуг адвоката может быть разделена с учетом построения судебных инстанций, которые проходит гражданское дело. Обычно непосредственная работа адвоката в суде оплачивается точно определенной суммой.

Вторая часть причитающегося адвокату гонорара состоит из премии и зависит от результата по делу, полученного с участием адвоката. В случае если требования по делу имеют материальный характер, то цена гонорара часто определяется в виде процента от удовлетворенных судом требований или от суммы иска, во взыскании которой судом отказано. Когда предъявленное требование не имело выраженного материального характера, размер премиальной части гонорара может быть символическим или основывается на других обстоятельствах (например, будущий судебный акт имеет преюдициальное значение для другого спора).

Гонорар адвоката при составлении юридического заключения

 Юридическое заключение - это письменное мнение специалиста или группы специалистов по сложной правовой ситуации, требующей детального юридического обоснования с выработкой выводов и рекомендаций, очень часто встречающаяся в правовом бизнесе форма работы. При этом задача адвоката - определить перспективность с точки зрения права того или иного коммерческого проекта предъявления в суд какого-либо требования, оценить совершенные действия и заключенные договоры на предмет соответствия действующему законодательству. Эта важная форма работы позволяет клиенту понять, в каком месте правового поля он находится. Выводы, изложенные в правовом заключении, помогают клиенту выработать наиболее правильное решение.

Гонорар при составлении юридического заключения определяется в четко оговоренной сумме, часть которой составляет первоначальный взнос - аванс, остальная часть выплачивается после представления заключения в окончательной форме.

Оплата услуг адвоката при банкротных процедурах

Данный вид работы характерен для целой группы адвокатов, обычно сформированной как единая команда, и представляет большой интерес, поскольку при выполнении поставленных заказчиком задач адвокат помимо законодательства о банкротстве сталкивается практически со всеми проблемами и отраслями законодательства. Перечень работ и услуг, осуществляемых адвокатами, в этом случае может быть очень широким и комплексным: от представления интересов клиента в арбитражных судах по вопросам возбуждения процедуры банкротства должника, назначения арбитражных управляющих, взыскания дебиторской задолженности до разработки правовых аспектов плана внешнего управления над бизнесом должника, подготовки собраний кредиторов и ликвидации должника. Причем при заключении договора весь объем работ не всегда удается предугадать. Поэтому возникающие новые работы могут согласовываться и оплачиваться отдельно.

Выстраивание финансовых взаимоотношений между клиентами и адвокатами является сложной задачей и зависит прежде всего от целей обратившихся за помощью, как то: восстановление платежеспособности должника, получение в максимальные сроки кредиторской задолженности, получение контроля над бизнесом должника и др.

В качестве окончательного вознаграждения оплата правовых услуг может быть определена в виде процента от бизнеса. Текущая работа адвокатов обычно оплачивается по часовой ставке каждого адвоката за конкретные оказанные услуги или оговаривается в определенной денежной сумме, выплачиваемой поэтапно.

Оплата консультационной работы

В практике любого адвоката существуют случаи однократного обращения клиента за юридической помощью, чтобы выполнить какую-либо конкретную работу или получить разовую юридическую консультацию. При обращении коммерческих структур в большинстве случаев адвокат применяет почасовую ставку для определения своего гонорара. Для граждан чаще оплата устанавливается в фиксированной сумме. Конкретная почасовая ставка устанавливается каждым адвокатом самостоятельно исходя из его квалификации, специализации и опыта работы. Адвокатские фирмы и юридические консультации, входящие в коллегии адвокатов, могут составлять свои внутренние расценки для формирования цены оказываемых адвокатами юридических услуг, которые не являются обязательными для адвокатов и их клиентов, а служат лишь рекомендацией при определении гонорара за определенную работу.

Выполнение поручений по уголовным делам

До становления рыночных отношений представление общества о функциях адвоката редко выходило за традиционные рамки его участия на предварительном следствии и в суде по уголовным делам в качестве защитников, представителей потерпевших.

С 1990 г., после отмены тарифов, устанавливаемых Министерством юстиции, оплата работы адвоката по уголовным делам также строится на основе принципа свободного соглашения адвоката с клиентом.

Подходы к формированию гонорара адвоката при защите клиента по уголовным делам могут быть самыми различными. Обычно адвокат определяет гонорар за ведение всего дела до его окончательного разрешения в суде. При этом оплата может производиться помесячно, разделяться условно на этапы (предварительное следствие, защита в суде первой инстанции, кассационной инстанции и т.д.). Встречаются случаи установления гонорара в своеобразной дневной ставке. Это связано с тем, что по технологии расследования уголовного дела следственные действия или рассмотрение дела в суде происходят не каждый день, назначение конкретных следственных действий с участием защитника зависит не от адвоката, а от должностного лица, производящего эти действия, или от судьи, рассматривающего дело.

Сложным с точки зрения адвокатской этики представляется вопрос об определении вознаграждения адвоката, выступающего защитником в суде и добившегося каких-либо положительных результатов для клиента (например, вынесения судом оправдательного приговора или приговора, смягчающего ответственность клиента). Каких-либо ограничений для внесения в соглашение условий, ставящих в зависимость размер гонорара от вынесения приговора по делу, в законодательстве не предусмотрено. Однако неписаные правила профессиональной этики, принятые адвокатским сообществом, не позволяют такие условия вносить в соглашения. Исключением могут служить случаи, когда в рамках уголовного производства предъявлен гражданский «материальный» иск, в котором определена цена требований. Вместе с тем по сложившейся традиции клиент может выплатить дополнительное вознаграждение по результатам разрешенного судом уголовного дела, но только по собственной инициативе.

Представление интересов клиента в отношениях с правоохранительными органами

Эта форма работы адвоката по потенциальному представлению интересов клиента на определенный длительный период времени на случай возможного возникновения конфликта с различными правоохранительными органами.

Представление интересов клиента в качестве уполномоченного представителя

по налоговым вопросам

В настоящее время налоговыми органами с особой тщательностью проводятся проверки предприятий и граждан с целью определения правильности и своевременности уплаты налогов и сборов. По результатам таких проверок, как правило, выносятся решения о взыскании с предприятий и граждан сумм сокрытых или заниженных налоговых платежей. Положения части первой НК РФ значительно расширили права налогоплательщика и, в частности, конкретизировали право налогоплательщика представлять свои интересы в налоговых правоотношениях через уполномоченных представителей - юридических или физических лиц (гл. 4 НК РФ).

Наличие представителя, как правило, позволяет избежать типичных ошибок налогоплательщика, совершаемых им на начальном этапе проверки, и выработать правильную правовую позицию по тем вопросам, которые выявляются налоговыми органами.

Как правило, при таких формах работы применяется следующий порядок оплаты услуг адвоката: клиентом оплачивается условная сумма за потенциальную готовность адвоката прибыть в место возникновения правового конфликта с представителями правоохранительных органов и оказать «первую юридическую помощь». В случае если вмешательство адвоката не помогло разрешить конфликтную ситуацию и совершенные действия клиента имеют уголовную или административную перспективу, отдельно оговариваются дальнейшие финансовые условия работы адвоката по представлению интересов заказчика уже по конкретному делу.

Нетрудно заметить, что именно порядок выплаты вознаграждения адвокату является базой для построения всевозможных моделей юридического обслуживания: с почасовой оплатой, с выплатой фиксированного или условного вознаграждения и т.п. Определенное «отрезвляющее» воздействие на системы вознаграждения оказывает принцип «разумности» вознаграждения адвоката, как это принято, например, в США (Федеральные типовые правила поведения адвокатов). Согласно названным Правилам при определении разумности вознаграждения и объема возмещаемых издержек адвокату учитываются следующие данные:

 - количество требуемого времени и труда, новизна и трудность затронутых в деле вопросов, мастерство, необходимое для исполнения юридической услуги должным образом;

 - вероятность того, что соглашение с данным клиентом исключит ведение других дел;

 - плата, которую обычно взимают в данной местности за подобные юридические услуги;

 - величина иска и достигнутый в итоге результат;

 - временные рамки или интенсивность работы;

 - характер и продолжительность деловых отношений с клиентом;

 - опыт, репутация и навыки адвокатов в необходимой для выполнения услуг сфере;

 - фиксированная или условная система расчета и выплаты вознаграждения установлена в соглашении с клиентом.

В любом случае, поскольку по своей природе деятельность адвоката по оказанию юридической помощи представляет собой длящееся обязательство по предоставлению своего интеллектуального труда, принцип повременной оплаты постоянно оказывает корректирующее воздействие на иные системы оплаты труда.

(http://www.advokatymoscow.ru)