Правовой титул и его проверка

Рынок недвижимости всегда был связан с высокими рисками, основным из которых является риск утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

В старину надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное слово продавца о том, что принадлежащее ему имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое "честное слово" давалось продавцом под присягой, что увеличивало уверенность покупателя.

В настоящее время риски при приобретении недвижимости значительно выросли и «честного слова» продавца не может являться достаточной гарантией сохранения права на недвижимость.

По сути правовой титул - это полное историческое резюме всех зарегистрированных документов, связанных с правом собственности на определенную недвижимость. Этот документ отражает в хронологическом порядке все зарегистрированные сделки и указывает на все зарегистрированные сервитуты, закладные, завещания, решения суда, незаконченные судебные разбирательства и иные события, которые могут повлиять на титул.

Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

Удостоверение титула (Title deed) - это специальная процедура, предусматривающая выдачу официального Заключения (Сертификата) о доброкачественности, выносимое юристом или другим квалифицированным лицом после исследования публичных записей и других юридических документов, касающихся данной недвижимости.

Для ведения реестра прав на невижимое имущество в России создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Подведомственными учреждениями Росреестра являются ФГБУ «ФКП Росреестра» и ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД». В ведении Росреестра находится ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Общепринятой и распространенной процедурой является правовая экспертиза документов на недвижимое имущество, которую сегодня проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих структур, агентств по недвижимости и дэвэлоперских структур, а также нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм, полнота и качество таких "экспертиз" порой оставляют желать лучшего.

Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при их проведении за основу принимается сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

При этом почему-то не учитывается, что при регистрации любого права сотрудники регистрирующего органа проверяет только "последнюю" проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем документы.

 Регистраторы законодательно ограничены в масштабе и сроке такой проверки, а обязанности и механизма проверки так называемой "цепочки правовых титулов" нет вовсе.

Кроме того, регистратор может н знать о наличии на момент регистрации права собственности судебных споров и требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

 Вторая проблема - это отсутствие юридического образования и недостаточный профессиональный опытпредставителей самого большого отряда участников рынка недвижимости - сотрудников агентств по недвижимости, которых обычно называют "риэлторами".

 Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки правового титула. Обычно ими собирается и изучается стандартный комплект документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило, ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков.

Объективности ради надо отметить также, что агентства по недвижимости финансово заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие риски, а тем более не укажут на недостаткисамого недвижимого имущества (состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий; состояние инженерных коммуникаций; негативная экология района застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и сервитутов, и т.д.).

Основная цель проверки титула - это защита интересов широкого круга бизнес структур: самих собственников, их потенциальных контрагентов, партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки, либо вероятность наступления определенных последствий сложно спрогнозировать

Дополнительной гарантией при совершении сделок с недвижимостью (переходе правового титула) может явиться проверка чистоты правового титула специалистами юридической компанией, специализирующейся на недвижимости.

Приведу лишь некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью:

- нарушения порядка приватизации объектов недвижимости;

- предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо раняемых территорий;

- незаконное отчуждение недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке;

- нарушения требований закона "Об акционерных обществах" при подготовке и проведении общего собрания акционеров по вопросу принятия решения об отчуждении недвижимости (при совершении сделки с недвижимостью, собственником которой является акционерное общество);

- совершение сделки юридическим лицом, исполнительный орган которого не имел на это полномочий в соответствии с его учредительными документами или доверенностью;

- нарушения требований законодательства о порядке наследования;

- совершении сделки по отчуждению имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).

Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства на право собственности не является гарантией его прав, не говоря уже о гарантии "чистоты" его титула, поэтому при принятии решения о любой сделке с недвижимостью необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).